Способы и выгоды досрочного погашения ипотеки

Способы и выгоды досрочного погашения ипотеки

Можно ли преждевременно погасить ипотеку, и во сколько это обойдется? Какие методы существуют, чем они отличаются и какой выбрать? Будем разбираться.

Ипотека – долгосрочное долговое обязательство, которое каждый желает с себя сбросить, как можно скорее. Как только материальное положение становится немного лучше, мы задумываемся о том, чтобы погасить жилищный заем досрочно. Этот шаг должен сэкономить. Так думаем мы. Но что по этому поводу говорит законодательство России, а также имеющаяся практика.

Стоит ли тратиться на закрытие, или лучше дождаться конца? Нет здесь «подводных камней»? Вопросов на самом деле много. Постараемся разобраться в самых часто задаваемых. Рассмотрим подробно, насколько это целесообразно, выгодно ли погашать долг (частичный или полный) раньше, какие механизмы и инструменты предоставляет для этого государство на законодательном уровне.

Можно ли погасить раньше?

19 октября 2011 года в силу вступил Федеральный закон N 284-ФЗ, который предоставляет правовую базу каждому российскому заемщику, кто решил гасить кредит, ипотечный, в том числе, когда угодно. Этот ФЗ оговаривает данный факт. Но помнится, что раньше назначались штрафы и пени. Причем их размер настолько был велик, что экономия терялась на фоне затрат, связанных с этим.

Поэтому в части 809 и 910 статей Гражданского Кодекса были внесены изменения. Теперь банкиры имеют право претендовать на прибыль, сформированную на момент осуществления последней транзакции. Законодательная база открыла возможность гасить займы в любой день (ипотечные, в том числе). Но настолько ли это выгодно? И есть ли смысл вообще?

Плюсы и минусы

Существует два механизма досрочного погашения ипотеки:

  1. Моментальное — одним платежом. Имея достаточно средств, можно внести остаток одним платежом. Речь идет об оставшемся объеме занятых денег и процентов, насчитанных на день «закрытия» займа.
  2. Ускоренное – увеличение регулярных платежей. Каждый раз, при внесении очередного ежемесячного платежа, оплачивается сумма сверх требуемой. За счет этого график погашения пересчитывается, а процент снижается. Тем самым приближается дата последней транзакции. Но настолько ли это целесообразно, и какой путь лучше?

Чтобы дать однозначные ответы на приведенные вопросы о выгоде, рассмотрим конкретный случай. Предположим, что некто взял заем на 3 млн. руб. Период – одно десятилетие, а процентная ставка – 10% годовых. Предположим, что у этого субъекта семейный бюджет сформирован общим ежемесячным доходом в сто тысяч рублей. Расчеты говорят, что 40% всех зарабатываемых денег будут уходить на ликвидацию займа.

Углубимся в подсчеты. Предположительная инфляция на ближайшие годы – 15%. Это означает, что с большей вероятностью доходы вырастут в прямой пропорциональности с ней. И к окончанию периода займа он составит более 350 тыс., что составляет чуть более 10% от ежемесячного платежа. Так стоит ли идти на жертвы и «совершать подвиг», выплачивая больше половины дохода и испытывая лишения?

Финансовые расчеты

Методы досрочного погашения

Что предпочтительнее, гасить целиком или частично?

Выплата единым платежом мгновенно избавит от каких-либо обязанностей перед кредиторами. Цифра велика, и не у всех таковая имеется в наличии. Этот метод лучше, но тяжелее с финансовой стороны.

Частичное возвращение доступно большинству семей. Однако, этот способ предполагает большую переплату. Такой инструмент предпочтителен для тех семей, чей бюджет тяжело переносит регулярные платежи, и чтобы снизить финансовый гнет, приходится их уменьшить.

Как поступить, уменьшить срок или снизить процент?

Когда нет возможности погасить кредит разом, на чашах весов появляются два варианта:

  • сократить срок кредита без изменения размера ежемесячных платежей;
  • уменьшить последующие ежемесячные платежи без изменения срока кредита.

Сложно дать однозначный ответ, что выгоднее. Кому-то актуальнее платить меньше здесь и сейчас, кому-то – скорее избавиться от кредита и стать собственником жилья. С нашей точки зрения, первый вариант предпочтительнее: основная доля переплаты за пользование кредитными деньгами уменьшается, и приближается тот момент, когда вы становитесь полноправным хозяином собственного жилья.

Чтобы правильно выработать стратегию и тактику досрочного возврата ипотечного займа, обратите внимание, по какой схеме вы гасите кредит:

  • Дифференциальная. Каждый следующий месяц насчитывается меньшая цифра. Ипотечный заем гасится равномерными частями, а доход кредитной организации берется от остатка.
  • Аннуитетная. Платежи по телу кредита увеличиваются каждый месяц, а проценты соответственно уменьшается. Соотношение этих чисел формируется таким образом, что платеж является фиксированным.

Что закрыть задолженность за жилье раньше срока и безопасно для семейного бюджета, следуйте следующим рекомендациям (в соответствии с вашим видом платежей):

  • Дифференциальные платежи – сокращается ежемесячный платеж. Деньги, внесенные сверх установленных по договору, по умолчанию идут на уменьшение тела кредита. Итогом является снижение последующих платежей, ввиду уменьшения начисляемых процентов. Расчет производится банком автоматически. Перед тем, как внести переплату, уточните, есть ли в вашем соглашении соответствующая запись, и какие обязательства на стороны она накладывает.
  • Аннуитетные платежи – сокращается срок кредита. При такой схеме, внося платежи, превышающие установленные, вы приближаете дату последней выплаты. Убедитесь, как звучит формулировка преждевременной ликвидации и дает ли возможность банк-кредитор сокращать срок. Обратитесь к его сотрудникам за разъяснениями. Пусть они вам предложат изменить данное условие соглашения, заключив дополнительное соглашение.

Как бы там ни было, найдите время и посчитайте самостоятельно или вместе с сотрудниками банка, какая получится математика, если вы начнете гасить кредит досрочно. Сухие цифры ответят на ваши вопросы лучше любых слов.

Как рассчитать?

На сайте банка-кредитора может находиться специальный калькулятор, работающий в режиме онлайн, позволяющий произвести расчет. Если его нет, то обратитесь специалистам по телефону или в ближайшем отделении.

Самостоятельно же рассчитывать тяжелее, но возможно. Рассмотрим случай полного возврата:

  1. Уточните остаток на данный отчетный период. Он указан в графике выплат.
  2. К нему нужно прибавить сумму на текущий месяц. Если вы остались должны кредитору 750 тысяч рублей, и должны обязательно внести 34 тыс. руб. за текущий месяц, то общая сумма, позволяющая вам полностью погасить долг, будет равна 750 000 + 34 300 = 784 300 рублей.

При частичном погашении расчет достаточно сложен и снова зависит от типа платежей:

  • Аннуитетный вариант. Оставшаяся задолженность после внесения с переплатой рассчитывается так. Остаток равен начальной сумме за вычетом оплаченной и переплаченной. Основной долг прописан в графике, досрочный платеж – деньги, вносимые сверх обязательных.
  • Дифференциальный вариант. Формула идентична. Разница заключена в том, что размер затрат будет ниже. Так происходит ввиду особенностей начисления банковской прибыли за пользование кредитными деньгами.

Изменить это уже нельзя, но если вы читаете данную публикацию до того, как купить квартиру или дом, то сразу оцените, какой вариант будет для вас приемлемей. А при необходимости обратитесь за консультацией к независимым консультантам.

Источники денег

Откуда взять средства?

Скорейшему возврату способствует привлечение дополнительных ресурсов. Таковыми служат собственные сбережения, материнский капитал, рефинансирование, налоговый вычет, возврат страховки.

  • Собственными сбережениями. Здесь все понятно. Если есть средства выплатить больше обязательного, сделайте это. Делайте это регулярно. Единственное требование, чтобы уровень жизни при этом не страдал. Переплачивая одну тысячу рублей ежемесячно, вы за пятилетку сэкономите несколько сотен тысяч благодаря динамично снижающемуся суммарному долгу и размеру процентной переплаты. При этом нужно побеспокоиться о благополучии членов семьи. Вернуть переплаченное уже не получится.
  • Направить полученный материнский капитал в оплату ипотечного займа. Предоставьте в банк сертификат. Этого достаточно, чтобы произвести перерасчет. За рождение второго ребенка у нас выплачивается более 400 тыс. рублей, которые значительно снизят кредитную нагрузку, а может, и покроют все затраты. Данная дотация нацелена на поддержание материнства и детства, а создание достойных жилищных условий для ребенка.
  • Единоразовое получение налогового вычета – неотъемлемое право каждого гражданина России. Механизм предполагает возмещение всех затраченных на налоги денег в течение последнего года. Потребуется официальное трудоустройство и наличие налоговых удержаний. На недвижимость накладывается 13% вычета от ее цены при покупке. Ограничение – стоимость не превышает отметку в два млн. рублей. Оформив жилье по цене 3 млн. руб., вы вернете себе 13% от двух третей. А это 260 тыс. руб. Такой механизм доступен один раз.
  • Рефинансирование предполагает перевод займа в другой банк с более мягкими требованиями по ежемесячным выплатам, но с увеличением срока кредита. Фактически банк-правоприемник покупает вашу задолженность, заключая новый договор. Чтобы не попасть впросак, взвесьте все доводы. Когда срок невелик, этого делать не стоит. Произведите пересчет и выберите самый целесообразный выход из ситуации.
  • Возврат страховки. Банкиры стремятся обезопасить свои деньги, вынуждая оформлять страховку и вносить взносы (обязательное требование во время оформления договора). В случае выплаты, вы имеете право получить компенсацию, которая предоставляется как часть уплачиваемых средств. Это возможно при полной ликвидации остатка. Имеется в виду любой вид страхования.

Оформление ипотечного договора

Оформление (пошаговый алгоритм)

Для окончательного закрытия долга процедура будет несложная:

  1. Уведомите банковских служащих о желании совершить досрочное погашение. Это необходимо сделать в письменном виде. Потребуется написать соответствующее заявление, в котором указываются все данные о вас, договоре и суммах. Бланк вам предоставят в отделении банка. Убедитесь, что бумага прошла процедуру регистрации.
  2. Произведите расчет. Попросите, чтобы сотрудник банка произвел расчет и прокомментировал, что изменится и при каких суммах дополнительных платежей, чтобы подобрать наиболее комфортный и выгодный для вас вариант.
  3. Произведите оплату. Если закрываете весь кредит, обязательно гасите его с точностью до копейки. Квитанция, как и предыдущие, должна быть сохранена.
  4. Получите подтверждение. Попросите распечатать новый график. Графа должна быть нулевой. Возьмите справку о том, что ипотека погашена в полном объеме.
  5. Предоставьте справку регистраторам для снятия долговых обременений с жилплощади.

Совет! После выплаты ипотеки обязательно снимите обременение со своей недвижимости. Пока этого не будет сделано, с недвижимостью нельзя будет произвести никакой сделки.

Действия при частичном погашении: перед первым платежом, убедитесь, что договором предусмотрена такая возможность. Получите исчерпывающую консультацию у операциониста. Если Вам дают «зеленый свет», то вносите в кассу столько, сколько посчитаете необходимым, но сверх обязательного. Возьмите распечатку с остатком. Это позволит отслеживать и рассчитывать следующие выплаты.

Альтернатива

Погашение – это снятие долговых обязательств, что не всегда является самым выгодным. Переплачивая, вы изымаете средства из личного оборота. Деньги можно вложить, и получать с них прибыль. Она может оказаться выше, чем экономия. Необходимо все еще раз взвесить, и после принимать окончательное решение. Даже банальное открытие депозитного счета может быть выгоднее.

Подведем итоги

Российское законодательство позволяет платить, сколько угодно (не ниже минимума) и возвращать в любое время раньше срока.  Поэтому каждый клиент может избавить себя от долгов в любой момент и согласно своим финансовым возможностям.

Сумму займа можно гасить частями. Расчеты производятся в зависимости от его типа (полное/частичное). Выгода складывается от вида формирования платежей (дифференцированный, аннуитет). Выгода есть однозначно, но перед этим нужно все взвесить. Законодательство предполагает права закрывать заем с привлечением нескольких источников финансирования.

Погашение может быть произведено за счет собственных финансов, материнского капитала, компенсацией за страховку, налогового вычета и рефинансированием. Какой вариант предпочтительней, зависит от обстоятельств и личного пожелания. Но перед тем как идти в банк с требованием закрыть долги, оцените, не будет ли выгодней вложиться, и оплачивать ипотеку за счет заработанных денег.

Мнение читателей

Какой способ досрочного погашения вы будете использовать?

Просмотреть результаты

Загрузка ... Загрузка ...
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector